Unsere Leistungen für Sie
IMMOBILIENBESTEUERUNG
Die Besteuerung im Zusammenhang mit Immobilien hat zahlreiche Facetten. Auf der nachfolgenden Seite zeigen wir Ihnen, welche Steuern hierbei anfallen können und wie Sie Ihre Steuerlast im Zusammenhang mit Ihren Immobilien optimieren können.
Im Hinblick auf die Besteuerung im Zusammenhang Immobilien sind diverse Fallgestaltungen nach verschiedenen Steuerarten zu unterscheiden und zudem auch stark davon abhängig, ob die Immobilien beispielsweise im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten wird.
Dabei sind bieten die jeweiligen Gestaltungsmöglichkeiten, in Abhängigkeit von Ihren zukünftigen Plänen mit der Immobilie, teils enorme steuerliche Vorteile.
Wir beleuchten exemplarisch verschiedene Ausgangssituationen und helfen Ihnen, Ihre strategische Planung im Hinblick auf die Immobilie steueroptimal zu gestalten.
Folgende Themenbereiche sind hierbei regelmäßig zu beleuchten:
VOR UND NACHTEILE EINER IMMOBILIEN GMBH
Zu den Leistungen unserer Kanzlei zählt unter anderem auch die . Ein Teilbereich davon ist, die Steuerlast unserer Mandanten im Rahmen der zulässigen Gestaltungsmöglichkeiten zielgerichtet zu senken. Dabei kann beispielsweise die Wahl Rechtsform von entscheidender Bedeutung sein.
Ein Beispiel:
Sie planen den Erwerb eines Vermietungsobjekts für
2 Millionen €.
Diese erwerben Sie privat, also halten diese in Ihrem privaten Vermögen und erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EstG, die Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern müssen. Es wird vereinfachend angenommen, dass der Erwerb zu 100% über ein Darlehen finanziert wird.
Bei vereinfachter Annahme eines Spitzensteuersatzes (ohne Solidaritätszuschlag) sieht die wirtschaftliche Situation exemplarisch nebenstehehnd wie folgt aus:
Bank
Darlehen
2 Mio. €
Erwerb
2 Mio. €
Jahresrechnung:
Mieterlöse
./. Abschreibungen (2%)
= Einkommen
./. Einkommensteuer (42%)
-> verbleibende Liquidität
100.000,- €
- 40.000,- €
60.000,- €
-25.200,- €
74.800,- €
Diese Liquidität können Sie nutzen, um bspw. die Tilgung für das erworbene Objekt zu bedienen. Ungeachtet etwaiger Zinsen, würde das eine Tilgungsdauer von fast 27 Jahren bedeuten.
Nun ist die spannende Frage: Lässt sich dies optimieren? Die Antwort lautet: Ja natürlich!
Und zwar mit einer vermögensverwaltenden "Immobilien GmbH".
In diesem Fall wird die Immobilie nicht von ihnen privat, sondern durch eine von Ihnen gegründete GmbH erworben.
Für die GmbH, wird grundsätzlich Körperschaftsteuer (15%), Solidaritätszuschlag (5,5%) und Gewerbesteuer (ca. 15-17% je nach Gemeinde) fällig.
ABER: Wenn die GmbH nichts anderes unternimmt, als diese Immobilie zu vermieten, entfällt faktisch, vereinfachend gesagt die Gewerbesteuer! Diese Regelung wird in Fachkreisen „erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung“ oder „erweiterte Grundstückskürzung“ genannt.
Bank
Darlehen
2 Mio. €
GmbH
Erwerb
2 Mio. €
Jahresrechnung:
Mieterlöse
./. Abschreibungen (2%)
= Einkommen
./. Körperschaftsteuer (15%)
-> verbleibende Liquidität
100.000,- €
- 40.000,- €
60.000,- €
-9.000,- €
91.000,- €
Diese Liquidität können Sie wieder nutzen, um die Tilgung für das erworbene Objekt zu bedienen. Ungeachtet etwaiger Zinsen, würde das in diesem Fall eine Tilgungsdauer von lediglich knapp 22 Jahren bedeuten und Sie wären viel schneller schuldenfrei.
Künftige Ausschüttungen unterliegen jedoch einer Ausschüttungsbesteuerung. Dieser erfolgt an natürliche Personen i.d.R. nach dem sog. Teileinkünfteverfahren oder unter Abzug der Kapitalertragsteuer. Diese stellen sich in der Regel jedoch auch als vorteilhafter dar, als die unmittelbare komplette Besteuerung der natürlichen Person, wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird.
Nachteile sind aber ebenso zu nennen, die je nach Strategie Ihrer Investition berücksichtigt werden sollten. So ist der Verkauf der Immobilie bzw. der GmbH selbst stets als körperschaftsteuerpflichtiger Vorgang zu beurteilen, also anders als ein privates Veräußerungsgeschäft. Insofern lohnt sich die Nutzung der Immobilien GmbH vor Allem, wenn Sie nicht vorhaben die Immobilie zeitnah zu veräußern. Ferner muss auch beachtet werden, dass die GmbH Bücher führen muss oder bspw. IHK Beiträge zahlen muss. Das heißt, es lohnt sich grundsätzlich erst ab einem gewissen Investitions- und Ertragsvolumen dieses Steuermodell zu nutzen.
Gerne berechnen wir für Sie, ob sich dieses Modell für Sie auszahlt, und wenn ja in welchem Umfang. Welche Voraussetzungen im Detail erfüllt sein müssen, darüber klären wir Sie ebenfalls gerne auf.
Grundsätzlich können jedoch auch andere Umstände vorliegen, bei denen die Gründung einer GmbH & Co. KG vorteilhafter sein kann. Zum Beispiel, wenn Sie Kinder haben, die Ihr Vermögen später einmal fortführen sollen oder Sie beispielsweise planen Ihren Ruhestand im Ausland zu verbringen.
Gerne helfen wir Ihnen im Rahmen unserer weiter!
